0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Недорогая недвижимость в Испании: качественно и не обязательно дорого

Дешевые квартиры в Испании – это не миф, а реальность. 5–6 лет назад произошел резкий обвал цен на вторичном рынке жилья, и с тех пор цены держатся на достаточно низком уровне. После строительного бума 2002–2008 годов рынок жилья в Испании был перенасыщен объектами. В жесткую ценовую конкуренцию добавил свою лепту разразившийся экономический кризис: чтобы привлечь новых клиентов, приходилось существенно снижать цены, как на вторичное жилье, так и на новое; в свою очередь банки, отчуждающие недвижимость у неплательщиков, отчаянно демпинговали, распродавая объекты, попавшие на их балансы, по цене в несколько раз ниже рыночной.

В настоящее время дешевая недвижимость в Испании – это банковская недвижимость и старый фонд (квартиры в старых районах и домах возрастом от 20 лет и старше). Иногда можно встретить неплохие предложения по недорогому новому жилью. Зачастую это квартиры небольшой площади, без красивых видов из окон, нижний этаж либо последние нераспроданные квартиры, которые использовались в качестве демонстрационных и т.п.

Как купить квартиру в Испании. Инструкция

— Эта схема, полагаю, интересует многих — как купить квартиру в Испании и сдавать ее с перспективой перебраться ближе к морю на пенсии. Есть пошаговая инструкция?

— Да. Для начала изучите предложение. В поисковике вбиваете « купить недвижимость в Испании» — выпадет 20 компаний. Начинаете с ними переписку. Оцениваете, как быстро ответили, как профессионально отвечают, что говорят. Большинство компаний отпадут, потому что вы им будете не интересны. Останутся две. Выбираете одну из них и сообщаете, что готовы приехать и посмотреть их предложения вживую.

Надо заметить, что когда вы едете именно к выбранной компании, она будет работать с вами, как с самым дорогим гостем, даже если у вас бюджет 40−50 тысяч. Будут работать, потому что знают, что получат свои комиссионные, — причем с продавца.

Еще до приезда компания вышлет список документов, которые вы должны привезти из своей страны для открытия расчетного счета в Испании.

(На семинаре Александр объяснял: в Испании недвижимость можно оплатить только по безналу. А для этого необходим расчетный счет в испанском банке).

— То есть человек, который хочет купить жилье с EspanaTour, приезжает полностью подготовленным — он знает все о регионе, знает, из каких объектов, вписывающихся в его бюджет, он будет выбирать вживую, какие вокруг улицы, детские площадки, магазины, пляжи. Если квартира вторичного рынка и сдается в аренду — видит график ее загруженности по месяцам и то, сколько она приносит. У него на руках — уже переведенные документы, которые нужны для открытия счета.

Мы оформляем договор купли-продажи, даем бесплатного переводчика, бесплатного менеджера — сопровождаем сделку от и до. И после, когда вы становитесь счастливым обладателем недвижимости, помогаем подключить интернет, сделать, если надо, косметический ремонт и сдать недвижимость в аренду.

А какую квартиру выбрать? Советы

Во-первых, мне хотелось, чтобы апартаменты были не очень далеко от моря. Я тогда и не мечтала, чтобы они располагались в доме у первой линии, но все же определенные пожелания на этот счет были.

Во-вторых, я просто грезила просторной роскошной террасой. Мне вообще не хотелось рассматривать апартаменты без террасы или большого открытого балкона, это была моя идея фикс. Разумеется, с террасы должен был открываться потрясающий вид – это тоже очень важно!

В-третьих, апартаменты должны были стоить недорого. Действительно шикарный вариант я себе позволить не могла. Притом у меня был особый пунктик – чтобы я даже при уменьшении дохода без труда расплатилась с долгами.

В-четвертых, было необходимо, чтобы банк выдал мне ипотеку на приобретаемую квартиру. К тому времени мне удалось скопить сравнительно небольшую сумму на первоначальный взнос, да и у банка могли быть особые требования к объекту недвижимости.

В агентстве мне пообещали, что в мой небольшой бюджет подберут лучшее из того, что имелось на тот момент в их базе, т.к. виды на море все же удорожают недвижимость на 30% со слов их специалиста.

Впрочем, спасибо сотрудникам фирмы, они смогли для меня отобрать около 15 вариантов в мой бюджет с видами! Такого разнообразия я, честно сказать, и не ожидала. Некоторые объекты меня в целом устраивали, но я все ждала «свою» квартиру, и дождалась.

Мне предложили апартаменты на первой линии моря – об этом, как я говорила, и не смела и мечтать, думала, что квартира будет хотя бы на третьей.

Кроме того, жилье предлагали за 105 тыс., но благодаря сотрудникам Лайфспейн удалось сбить цену до 98 тыс. евро, и это было просто замечательно.

Личный опыт.
Купил квартиру в Аликанте для сдачи в аренду. Что в итоге получилось

Всегда мечтал жить как рантье, на проценты от сдачи чего‑нибудь в аренду. За 25 лет трудовой деятельности надоело начальство, ежедневный подъем в 6 утра, выходы на работу в выходные дни и такой вид дохода считал, чуть ли не идеальным. Мне удалось скопить кое‑какие средства к 45 годам, которые решил вложить в зарубежную недвижимость для заработка, другую часть денег пристроил в своей стране. Рассказываю, получилось ли у меня зарабатывать от аренды за границей.

Почему выбрал Испанию

Для покупки квартиры за рубежом выбрал Испанию. Причин несколько.

Первая ― Испания всегда популярна у туристов и при умелом ведении дел здесь можно получать круглогодичный доход, в том числе в невысокий сезон. Есть хороший знакомый, занимается сдачей в аренду на соседнем курорте, он рассказывал.

Вторая причина ― по сравнению с другими странами Западной Европы здесь стоимость квартир меньше, пока что. Да, цены в последние годы растут, но до своего пика, который наблюдался в докризисном 2007и г. еще не дошли. А ведь дойдут обязательно.

Третья причина ― при отсутствии клиентов можно пожить в курортном городе на берегу средиземного моря почти бесплатно, не оплачивая дорогих путевок или съем квартиры. Вы сможете насладиться всеми прелестями испанского побережья с практически идеальным климатом.

Четвертая причина ― при неудаче с арендой, квартиру можно продать, скорее всего, без убытков, а может и с прибылью. Не верите? Смотрите графики цен в гугле.

Аликанте выбрал из списка городов из‑за дешевизны, при прочих равных условиях квартиры здесь стоят меньше, чем в других курортных провинциях, хотя туристов хватает.

Какую квартиру и как искал

Старался приобрести недвижимость как можно более новую, но на новостройку моего капитала не хватало. Кроме того, она должна была располагаться недалеко от моря, центра города или хотя бы близко к остановке с общественным транспортом. Мне не нужно было покупать жилье с большим количеством комнат, 1‑2 вполне бы хватило. В общем, наметив ориентиры начал поиск.

Для этого заключил договор с агентством, получил несколько подходящих под мои условия адресов, в декабре купил билеты, забронировал жилье на 2 недели и отправился в Испанию. Зимой здесь все дешевле: и аренда, и стоимость квартир.

Пока находился на Пиренеях, через наше и испанское агентство (почти в каждом есть русскоязычный гид) пробежал по предоставленным адресам и нашел подходящий вариант. Кстати, некоторые продавцы дают неверную информацию, поэтому личное присутствие желательно или доверяйте риэлтору, который сам внимательно изучит объект и расскажет вам о наличии недостоверной информации.

Параметры и стоимость апартаментов

В итоге выбрал квартиру площадью 55 кв. м в доме 2005 г. постройки, возле автобусной остановки в полукилометре от центра и в 1,5 км от пляжа. В квартире, расположенной на втором этаже, две комнаты — гостиная и спальня. Свежий ремонт, мебель, сантехника, кондиционер, двойное остекление, балкон. На кухне холодильник, стиралка, микроволновая печь и плита.

Инфраструктура вся рядом ― магазины, супермаркет, больница, детский сад, ресторан, бары, салон красоты.

В общем‑то, купил примерно такое жилье, на которое и рассчитывал. Теперь по цене. Заплатил за квартиру 66 тыс.€, плюс к этому были некоторые дополнительные расходы:

  • 10 % налога ― 6600 €.
  • Нотариус ― 500 €.
  • Регистрационный сбор ― 330 €.
  • Перевод денег за квартиру через банк ― 260 €.

То есть, конечная цена квартиры выросла до 73690 €, в рассчитываемую сумму я вложился, тем более что мне не надо было докупать мебель и бытовую технику, кроме телевизора.

Договор на аренду составляю таким образом, что за коммунальные услуги платят клиенты, мне приходится оплачивать только IBI ― это 280 € в год, платить его надо в сентябре.

Также учитывайте, что если сдавать квартиру в аренду легально, то все доходы декларируются и с них уплачивается 24 %. Сразу оговорюсь, что если риэлтор знает клиента и уверен, что это не скрытый контроллер, то я не декларирую такие доходы.

Зарабатываю ли я на аренде?

Да зарабатываю, не столько, сколько хотелось бы, но так как выступаю арендодателем только первый год, то были ошибки, которые учту в будущем. В аренду жилье сдаю через испанское агентство, клиентов они мне находят вполне профессионально, но за это забирают 10 % с дохода. Можно договориться и за меньшую комиссию (с новичками рынка), но не факт, что ваша квартира не будет простаивать. С другой стороны есть риэлторы, которые не соглашаются работать меньше, чем за 15 %.

Стоимость аренды в июле / августе и январе / феврале отличается в два и более раз. Также на цену влияет и длительность аренды, если, вы сдаете на сутки, то можете брать, например, по 30 €, но при сдаче на месяц такая квартира будет стоить не более 450 €, то есть, за сутки будет получаться 15 €.

Летом, когда заполняемость почти стопроцентная и отбоя в клиентах нет, выгоднее сдавать жилье на короткие сроки. В тоже время зимой, когда число клиентов падает в 3 раза и на горизонте появляется арендатор, желающий снять объект на один месяц и более, без раздумья заключайте сделку, даже если придется уступать в цене.

У меня в первую зиму была как раз такая ситуация ― пожилая немецкая пара хотела арендовать квартиру на 2 месяца, но требовала уступок в цене, мы договорились и почти всю зиму мое жилье не пустовало.

По окончанию года я посчитал все свои доходы и у меня получился чистый заработок за вычетом всех расходов, включая уборки после клиентов, на 3600 евро. Считаю это неплохим результатом. Плюс к этому я 2 раза приезжал в Испанию и жил в общей сложности 3,5 недели (начало ноября и апрель) в своей квартире, поближе познакомился с городом и даже купался в море.

Жизнь в городе

Аликанте не только отличный курорт, но и архитектурный центр. Чего здесь только не намешано ― и греческий, и романский стиль, барокко, модерн и еще много чего. Мне нравится смотреть на архитектуру, поэтому и решил упомянуть.

Испанцев здесь процентов восемьдесят, остальные иностранцы, много наших ― кто‑то постоянно живет, другие как на дачу ездят, третьи, как я, пытаются заработать. Население благодушное, некриминальное, немного ленивое, как мне показалось.

Цены на еду здесь не самые высокие, дороже, чем в России, но дешевле, чем в Германии или Франции (приходилось бывать, уровень примерный знаю).

В общем, в Аликанте хорошо жить, но можно также и зарабатывать, теперь знаю об этом не понаслышке. Но лучше, конечно же, иметь для этого не один, а хотя бы 2 или 3 объекта. Мне есть к чему стремиться.:)

Покупка жилья в Испании: лайфхаки и подводные камни

Перед тем как получить на руки заветные ключи от дома/квартиры и документы о собственности, покупателям предстоит пройти нелегкий путь: выбрать жильё, решить финансовую сторону вопроса и разобраться с процедурой оформления. Не стоит также забывать про налоги и другие затраты по содержанию.

Какие нюансы стоит учитывать при выборе и покупке жилья, и какие «подводные камни» подстерегают иностранных покупателей на рынке испанской недвижимости, мы расскажем в нашем материале.

Их нравы

Другая страна — это другой язык, культура и люди. А также непонятное законодательство и странные (на наш взгляд) предпочтения. Так что перед тем, как выбирать свой дом или квартиру, следует тщательно изучит испанские нравы. Лучше всего будет выбросить из головы стереотипы и вникнуть в местные особенности. В пример приведем самые известные и распространённые.

Первый и последний — предлагать!

В России мы привыкли видеть объявления о покупке квартиры не только на специализированных площадках, но и на подъездах, заборах, столбах — везде, где только можно. И часто в конце стоит подпись: «Первый и последний этажи — не предлагать».

Для нас с вами такое пожелание вполне очевидно. С квартирой на первом этаже ты обрекаешь себя на грохот подъездных дверей, городскую пыль, соседство с подвальными помещениями и другие «прелести». А те, кто живут на последних этажах, рискуют пострадать от протёкшей крыши, долго ждут лифта и летом жалуются на невыносимую жару.

У испанцев же всё наоборот. Крайние этажи вполне востребованы, а некоторые специально охотятся именно за ними. В чём же дело? Квартиры на нижнем этаже называются bajo и имеет персональный выход во двор с территорией для сада и парковочным местом. Стоят они примерно на 20% дороже квартир со второго по предпоследний этажи.

А хозяева жилья на самом верху — atico, часто имеют просторную террасу с красивым панорамным видом. Там можно устроить зону для барбекю, поставить обеденный стол или повесить гамак.

Обратная сторона первой линии

Расположение на первой линии от моря считается самым престижным. Но не многие лично сталкивались с проблемами этой локации. В городах Испании пляж — это самая оживленная часть. Соответственно, там круглые сутки шумят толпы туристов, а по ночам из баров и кафе раздаются развесёлые песни и крики. Вряд ли кому понравится такое соседство.

К тому же, поддержание порядка в жилище будет довольно затратным. Близость к морю вызывает повышенную влажность, а зимой «радует» пронизывающим ветром. Если во время не принять меры, из-за всего этого получаем грибок, ржавчину и песок по всему дому.

Хороший вид

Красивая панорама, открывающаяся из окон, не только дарит эстетическое удовольствие, но и имеет свою цену. Так, недвижимость с фронтальным видом на море может стоить на 30% дороже того же самого, но с боковым видом.

А если ваши окна выходят на глухую стену соседней многоэтажки, цена будет почти в два раза ниже, чем на противоположной стороне.

Трудности выбора

О том, как выбирать жильё, существуют сотни инструкций и руководств. Где-то советую составить таблицу с критериями и выставлять баллы, где-то –запоминать зрительный образ и прислушиваться к сердцу. Мы не будем перечислять все нюансы, но обратим внимание на главный вопрос – зачем?

Первым делом следует понять, для чего вы хотите купить жилье в Испании. Вот самые распространенные варианты:

  • Ездить с семьей на море в отпуск или на каникулы
  • Переехать в Испанию на ПМЖ
  • Обеспечить жильем ребёнка, который поступил в испанский ВУЗ
  • Совершить выгодную инвестицию
  • Подыскать спокойную квартиру/домик для родителей-пенсионеров

Когда вы определитесь с целью покупки, тогда критерии, по которым стоит выбирать, сразу станут очевидными. Например, если вы собираетесь отдыхать в Испании две-три недели в году, стоит выбирать квартиру в пешей доступности от пляжа. Тогда вам не придётся долго идти до моря и тратиться на обслуживание жилья.

Если же вы едете в Испанию на ПМЖ, вам наверняка захочется иметь личное пространство и зелёную зону рядом с домом. Тут удачным вариантом будет таунхаус или бунгало с участком. Причем желательно в закрытом жилом комплексе, чтобы вас не беспокоили туристы. Если же вы хотите на этих туристах заработать, покупайте арендное жилье с несколькими спальнями одновременно недалеко от моря и культурных объектов.

Кредит

После того, как выбор сделан, некоторые обнаруживают, что на покупку банально не хватает денег. Благо, в случае с Испанией это не беда — банки страны предлагают своим клиентом ипотеку на лояльных условиях. Ставки намного ниже, чем в России. К тому же, не требуется поручительства, а гарантом выплат является само жильё.

Испанские банки при выдаче ипотеки обычно соглашаются внести за клиента от 50% до 70% всей стоимости дома или квартиры. Размер ставки обычно составляет 3%-3,4%, а срок выплат можно растянуть на 20 лет. Неплохо, правда?

Процесс покупки

Первым делом делом любому приезжему в Испании надо получить NIE (Número de Identificación de Extranjero) — идентификационный номер иностранца. Этот документ дает право совершать в стране любые финансовые операции. Оформляется он не сложно — нужна копия загранпаспорта, фотографии 3 на 4 сантиметра и справка об оплате госпошлины. Ждать около пяти дней.

Расчет с продавцом осуществляется через банк, который проверит статус недвижимости (на предмет залогов и неоплаченных счетов). Здесь россиян попросят предоставить справку 2-НДФЛ за предыдущий год, а бизнесменов — приложить налоговую декларацию.

Договор купли-продажи

После этого можно в присутствии юриста подписывать договор купли-продажи. Когда деньги окажутся на счету продавца, свою подпись кроме покупателя должны поставить как сам владелец недвижимости, так и компания-застройщик.

Регистрационные сборы

Теперь у вас есть 30 дней, чтобы оплатить налог и регистрационные сборы. К ним относится НДС и гербовый сбор (10,5% — 11,5% от стоимости жилья) и прочие мелкие расходы для оформления бумаг (около 0,2%). После этого примерно через два месяца вы сможете получить свидетельство о праве собственности.

Содержание жилья

Когда вы стали счастливым обладателем жилья на испанском берегу Средиземного моря, не спешите впадать в эйфорию и тратить оставшиеся деньги. Вам ещё предстоит раскошелиться. Например, на страховку. В случае с кредитом она обязательна — жильё защищают от стихийных бедствий, бытовых возгораний и аварий на сетевых коммуникациях. Стоит страховка около 300 евро в год.

Не менее 1000 евро в год обойдутся газ, вода и электричество. Немногим меньше — интернет, телевидение и мобильная связь. Если вы купили дом, будьте готовы к затратам на содержание территории, а это услуги садовника, мусорщика и чистильщика бассейна (впрочем, вы можете делать все это своими руками).

Есть и другие способы сэкономить — например, установить энергосберегающие бойлеры и кондиционеры. А ещё лучше, если все бытовые приборы будут работать от энергии солнечных батарей, расположенных на вашей крыше. С этим ресурсом проблем как раз быть не должно — благо в Испании бывает более 300 солнечных дней в году.

При оформлении ипотеки в испанском банке поручительство не требуется. Достаточно подтвердить свой доход справкой 2НДФЛ.

Банки готовы дать до 70% от оценочной стоимости недвижимости. Оценочную стоимость устанавливает сотрудник банка, который перед рассмотрением документов лично посещает объект. Услугу оплачивает покупатель. В случае отказа по ипотеке сумма не возвращается.

Для оформления ипотеки покупателю необходимо иметь примерно 50% от стоимости объекта. 30% – первый взнос, около 20% потребуется на оплату налогов, услуг нотариуса, банковского оценщика и т.п.

Что я поняла о покупке квартиры в Испании

  1. Реально взять испанскую ипотеку лет на 20, если есть стабильно высокий заработок и уверенность в будущем.
  2. Но квартира в Испании — это не только покупка, но еще и ее содержание. Коммунальные платежи и непредвиденные расходы могут составить и 1500, и 3000, и 6000 евро — смотря где находится квартира и что с ней случится.
  3. Вариант «купил и сдаешь» может сработать, а может и нет, потому что конкуренция высокая и люди сдают много квартир — совсем не факт, что удастся окупить хотя бы расходы на коммуналку.
  4. Надо помнить, что квартира у моря — это все-таки квартира в курортном захолустье. Одно дело жить в адском рубилове в Москве и иногда выбираться подышать на море, совсем другое — все время жить в тихой деревушке, попивая «кафе-кон-лече» на берегу моря. Не путайте туризм с эмиграцией.
  5. По моим подсчетам, в перспективе на 10 лет арендовать разумнее — это выходит заметно дешевле и доставляет меньше головной боли. Хотя в перспективе на 20 лет так однозначно уже не скажешь.

Купив жильё за границей привязываешься к одному месту на 10 или более лет (на срок ипотеки, как минимум). А в мире столько мест, которые не хуже Аликанте! Мой выбор — отдыхать в разных местах.

Арендовать. Но, на мой взгляд, упущен аргумент о наличии актива при расчёте «что выгоднее». Ведь через 10 лет у нас квартира, которую можно продать и вернуть большую часть трат. Другое дело, что фактор ликвидности тоже придётся учесть 🙂

Вот прям о том же подумала. Даже если рынок не будет расти, с очень большой вероятностью через 10 лет она дешевле стоить не будет (а может и дороже). Ну и еще один фактор, который не учитывается: без ипотеки та же сумма обычно не копится на что-то более полезное/выгодное, а улетает на всякие сиюминутные штуки )

Вот да, странный расчет. Даже если продать за 100000 вместо 150000, то и на 10 и на 20 лет выгоднее получается купить, а не снимать!

Александр, значит можно продать квартиру, в которой живешь до пенсии ) Вопрос в окупаемости в данном случае, хочешь или нет — это другая область

Olga, речь идёт о том, чтобы жить на курорте на пенсии. Если ты продашь квартиру — то жить там больше не сможешь, да, деньги вернутся, но что дальше? Приехать-то будет некуда.

Заблуждение, что при варианте снимать не нужно платить коммуналку.

Прочитала и улыбнуло. Многое в статье не соответствует действительности.
Про что выгоднее снимать или арендовать — это вообще отдельная история. Покупка как актив нигде не учитывается.
Что касается трат. 6000 евро за содержание домика. это домик минимум 350 квадратов должен быть с хорошим садом и бассейном. Ипотеку или кредит выгоднее брать в той валюте, в которой ты зарабатываешь.
Что касается ездить в одно и тоже место или в разные места — никто не мешает имея недвижимость в Испании летать из нее или ездить в разные места, тем более столько лоукостеров.
Про ВНЖ улыбнуло снова. Про пункт 1 да, именно так, а вот про пункт 2 совсем не так.
Как правило покупка квартиры означает, что ей будут пользоваться минимум полгода в году, иначе смысл в покупке отпадает как таковой. Если Вам нужно молоко, вы же не покупаете корову. Как-то так.
И кстати, чтобы купить квартиру в Испании , сейчас «запазухой» провезя деньги, ими в Испании не воспользуетесь, ибо при покупке недвижимости, необходимо доказать легальность происхождения денег — это раз. И после покупки , вам также необходимо ежегодно обновлять справку о доходах, иначе ваш счёт в банке будет заблокирован — это два.

Parque Avenidas-Vistahermosa

Эта зона – настоящая находка для тех, кто мечтает о доме с бассейном. Это престижная часть города с соответствующими ценами на квартиры. Так, трёхкомнатная квартира в Garbinet и Parque de las Avenidas стоит от €150 тыс. В эту стоимость включено машиноместо на подземном паркинге. В этой зоне расположены сильные школы, которые привлекают состоятельных людей с детьми, и крупные сетевые магазины — Media Markt, Leroy Merlin, Auchan.

Исключением из этой картины комфорта и респектабельности является зона в западной части Nou Alacant. Там проживает много цыган и обстановка не располагает к беззаботной жизни. Зато цены на квартиры очень привлекательные, от €35 тыс.

На востоке находится зона Vistahermosa, застроенная по большей части частными домами и таунхаусами. Стоимость небольшой виллы в этом месте – от €300 тыс. Это отличный вариант для комфортабельной жизни вдали от городской суеты.

Выводы: когда стоит решаться на инвестирование в недвижимость в Испании

Первый и, пожалуй, самый важный фактор: готовность к долгосрочным инвестициям. Купить и тут же выгодно перепродать жилье в Испании крайне сложно. А вот тем, кто готов подождать, такое вложение средств сулит хорошие перспективы, когда испанская экономика выберется из кризиса окончательно.

Заручившись поддержкой надежных посредников, можно не опасаться приобрести недвижимость, которая принесет больше расходов, чем прибыли.

Мы предлагаем только качественное и перспективное жилье в Испании, вложения в которое будут выгодными.

Ссылка на основную публикацию
Статьи c упоминанием слов:
Adblock
detector